Após entender o conceito e as vantagens da usucapião para a regularização de imóveis, é fundamental e essencial conhecer os tipos de usucapião existentes e o caminho necessário para iniciar e finalizar o processo. Neste artigo, daremos continuidade à temática, abordando as modalidades de usucapião mais comuns, os documentos exigidos e as etapas fundamentais para garantir uma regularização bem-sucedida, a fim de proporcionar segurança jurídica e valorização patrimonial.
Tipos de Usucapião
Existem diversas modalidades de usucapião e nesta variedade, uma multiplicidade de requisitos específicos. Abaixo relacionamos os principais tipos de usucapião:
- Usucapião Extraordinária: Requer a posse de uma determinada pessoa de forma contínua e pacífica por 15 anos, sem necessidade de justo título ou boa-fé, ou seja, sem as formalidades documentais legais. Caso o posseiro estabeleça o imóvel como sua moradia habitual, ou tenha realizado investimento de caráter produtivo, o período de posse poderá ser reduzido de 15 para 10 anos.
- Usucapião Ordinária: Exige posse de uma determinada pessoa por 10 anos no imóvel, com justo título e boa-fé, ou seja, com instrumento formal e idôneo de transferência da propriedade. Este prazo de 10 anos pode ser reduzido para 5 anos na hipótese do imóvel adquirido onerosamente, com base em registro constante, cancelado posteriormente, e o possuidor tiver estabelecido sua residência ou realizado investimentos no local.
- Usucapião Especial Urbana: Destinada aos imóveis em áreas urbanas com área máxima de 250 m² e usada para moradia. Esse tipo de usucapião exige posse de 5 anos e o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel.
- Usucapião Especial Rural: Aplicada aos imóveis rurais com medida máxima de 50 hectares, cuja exigência de posse é de período mínimo de 5 anos. A posse deve ter caráter de uso produtivo da terra e moradia no local.
- Usucapião Familiar: Esta modalidade é aplicada em caso de relação familiar conjugal para imóveis urbanos de até 250 m². É permitida quando o cônjuge abandona o lar e o outro cônjuge possuidor permanece por um período mínimo de 2 anos no imóvel após o abandono do outro. É importante destacar que, para que este tipo seja aplicado, o possuidor não pode ter outro imóvel.
Documentos Necessários
Para dar início ao processo de usucapião, é necessário reunir uma série de documentos que comprovem a posse e as condições exigidas. A junção deste é fundamental para que o processo ocorra:
- Planta do Imóvel: Desenho técnico que represente a área e os limites do imóvel, em conformidade com a descrição em destaque na matrícula do imóvel usucapiendo.
- Certidão de inteiro teor: Certidão contendo o histórico do imóvel, bem como o dono da propriedade por lei, pois “só é dono quem registra”.
- Certidões Negativas de Débitos: Comprovação de que não há pendências financeiras relacionadas ao imóvel, emitidas a partir de diversos órgãos públicos e privados.
- Comprovantes de Posse: Documentos que comprovem a posse de forma contínua, que podem vir a partir de contas de luz, água e IPTU pagos em nome do possuidor.
- Depoimentos de Testemunhas: Declarações de vizinhos ou pessoas próximas que possam atestar a posse contínua e pacífica pelo tempo mínimo estabelecido na modalidade de usucapião escolhida.
- Justo Título (se aplicável): Documentos que possam indicar um direito inicial sobre o imóvel, como contratos de compra e venda, mesmo que não registrados, documentos particulares.
Etapas do Processo
Para que o processo de usucapião venha a ter êxito, é necessário seguir etapas, sem que nenhuma destas sejam abandonadas.
- Consulta Jurídica: O primeiro passo, e o mais importante, é procurar uma advogada especializada para avaliar o caso e orientar sobre a viabilidade da usucapião, bem como a melhor modalidade a ser aplicada para o caso específico.
- Reunião de Documentos: Com o auxílio da advogada, passa-se para a segunda etapa, a reunião de todos os documentos necessários para comprovar a posse e os requisitos legais, para que o processo logre êxito.
- Decidir o Tipo da Ação, Judicial ou Extrajudicial: Dependendo da situação, o processo pode ser judicial ou extrajudicial. Ação Judicial é proposta junto ao Judiciário e tem seu tempo prolongado, podendo levar anos. Já a Ação Extrajudicial é mais célere, pois é resolvida junto ao cartório, em caso de não oposição.
- Decisão e Registro: Após a análise do caso e a decisão favorável, o imóvel é registrado em nome do possuidor, conferindo-lhe a propriedade definitiva, passando o possuidor reconhecido de forma legal como dono da propriedade.
Conclusão
A usucapião é uma ferramenta poderosa para regularizar imóveis e garantir a segurança jurídica e valorização de seu patrimônio, independente da localidade da propriedade.
Entender as nuances desse processo é essencial para aqueles que buscam regularizar imóveis. Se você está considerando a usucapião como solução para a regularização de um imóvel, é fundamental, necessário e primordial a procura de um escritório qualificado, com uma consultoria especializada em direito imobiliário e patrimonial, para que haja a garantia de que o processo será conduzido com a máxima eficiência e segurança, devido à complexidade do processo de usucapião.
Vanessa Candido
Advogada e DPO
Direito Imobiliário, Patrimonial e Digital
